Pytania i odpowiedzi

Czy po rozpoczęciu najmu muszę zgłaszać go do urzędu skarbowego?

W przypadku wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych nie ma takiego obowiązku. W przypadku ryczałtu należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze ryczałtu . Aby skorzystać z udogodnień najmu okazjonalnego należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy muszę prowadzić ewidencję środków trwałych by móc amortyzować nieruchomości?

Zgodnie z art. 22n ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , podatnicy prowadzący, zgodnie z przepisami o rachunkowości, księgi rachunkowe oraz podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do powadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Natomiast zgodnie z art. 22n ust. 6 tejże ustawy, w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Lepiej zatem prowadzić jest taką ewidencję, gdyż urząd skarbowy może jej wymagać (patrz IBPBII/2/415-808/10/NG ).

Wynajmuję lokal użytkowy, jestem czynnym podatnikiem VAT i doliczam 23% VAT do czynszu i opłat za lokal. Czy opłaty za lokal wprowadzam w systemie w kwotach netto czy brutto?

Aby nie obciążać najemcy podwójnym VAT'em należy wprowadzać je w kwotach netto. Należy pamiętać o uwzględnieniu obrotu z najmu w ewidencji sprzedaży VAT i ewentualnych zakupów w ewidencji zakupów VAT. Ewidencje takie muszą być prowadzone poza aplikacją TwójNajem.pl.

Pracuję na etacie i wynajmuję mieszkanie. Czy muszę informować pracodawcę o najmie?

Pracodawca zobowiązany jest do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy pracownika. Jeśli pracownik złożył pracodawcy na początku roku PIT-2, w którym oświadczył, że nie uzyskuje dochodów, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , to pracodawca wylicza te zaliczki uwzględniając kwotę wolną. Najem rozliczany na zasadach ogólnych wymaga od podatnika opłacania zaliczek określonych w tym artykule i powinien on poinformować o tym fakcie pracodawcę poprzez nie składanie na początku roku PIT-2 oraz poinformowanie o tym fakcie pracodawcy w trakcie roku. W takim wypadku pracodawca w danym bądź kolejnym roku nie będzie uwzględniał kwoty wolnej przy wyliczaniu zaliczek na podatek z tytułu umowy o pracę. W przypadku najmu rozliczanego ryczałtem nie ma obowiązku opłacania zaliczek i nie trzeba o tym informować pracodawcy.

Jeśli pracownik zgłosi fakt rozpoczęcia najmu pracodawcy już po pierwszej wypłacie wynagrodzenia w danym roku, to zakład w danym roku podatkowym nie będzie zmniejszał zaliczek na podatek dochodowy pracownika w tym roku ( art.32 updof p.4 ), będzie to dopiero uwzględniane w zaliczkach od początku kolejnego roku.

Czy odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów?

Odsetki od kredytu naliczone i zapłacone do dnia przekazania mieszkania na potrzeby najmu do używania zwiększają wartość początkową środka trwałego i mogłyby stanowić koszty uzyskania przychodów wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne. Odsetki od kredytu faktycznie zapłacone po dniu przekazania lokalu mieszkalnego do używania mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie zapłaty.

Przykładowe interpretacje podatkowe:

Jaki jest dla celów podatkowych moment osiągnięcia przychodu z najmu prywatnego, czy będzie to dzień otrzymania środków od najemcy, dzień wystawienia rachunku/faktury czy dzień płatności wynikający z umowy?

Momentem uzyskania przychodu z najmu prywatnego będzie dzień otrzymania środków od najemcy ( ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych art.11 p.1 ). W przypadku, gdy najemca płaci czynsz za najem z góry za kilka miesięcy, pojawia się przychód podatkowy za cały ten okres, w przypadku otrzymania od najemcy płatności miesiąc po terminie, przesunięty jest też o miesiąc przychód dla celów podatkowych.

Kiedy należy zaksięgować wydatki związane z najmem prywatnym jako koszty uzyskania przychodu, czy z datą wystawienia faktury lub rachunku czy w momencie jego zapłaty?

Wydatki księgujemy w miesiącu zgodnym z datą poniesienia kosztu, czyli w momencie jego zapłaty.

Przykładowe interpretacje podatkowe: