Najem na zasadach ogólnych i umowa o pracę

Wyliczanie zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych w przypadku, kiedy wynajmujący jednocześnie uzyskuje dochody ze stosunku pracy

Przychody

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła ( w tym przypadku ze stosunku pracy i z najmu), przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów. 

Dochody

Dochodem ze źródła przychodów, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
O wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 % kwoty tej straty.
W przypadku, jeżeli z umowy najmu zawartej pomiędzy stronami wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z przedmiotem najmu (np. opłaty za wodę, wywóz śmieci, energię elektryczną, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty za części wspólne, czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni), opłaty takie-wpłacane przez najemcę na konto wynajmującego- nie będą stanowiły dla wynajmującego elementu przychodu osiąganego z najmu.
W zakresie zapłaty tych świadczeń wynajmujący pośredniczy tylko pomiędzy najemcą a usługodawcami. U wynajmującego nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, ponieważ opłaty nie będą stanowiły u niego przysporzenia majątkowego.
Przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie wyłącznie czysta kwota otrzymana przez wynajmującego, po odliczeniu wszystkich obowiązkowych świadczeń dla usługobiorców (w tym również kwota czynszu dla spółdzielni, bądź wspólnoty).

Wybór sposobu opodatkowania

Dochody osiągane przez podatników z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą); są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym .
Zgodnie z art.9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (…) pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.
Jeżeli podatnik rozpoczyna osiąganie przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego- składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. 

Podstawa obliczenia i wysokość podatku

Podatek dochodowy pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali (mającej zastosowanie w roku 2011 i 2012): 

Pracodawca jest zobowiązany jako płatnik obliczać i pobierać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy od swoich pracowników. W przypadku, jeżeli nie zgłaszamy pracodawcy faktu uzyskiwania przychodów z innych źródeł, kwotę wolną (556 zł 02 gr) uwzględnia w rozliczeniu nasz pracodawca. Pracownik może również zgłosić do pracodawcy na formularzu PIT-2 fakt osiągania przychodów z innych źródeł, w takim przypadku zakład pracy nie będzie zmniejszał zaliczek na podatek o powyższą kwotę.

Dodatkowo podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy według następujących zasad:

• obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku; jeżeli kwotę wolną od podatku uwzględnił zakład pracy, czyli podatnik nie poinformował pracodawcy o uzyskiwanych przychodach z innych źródeł- pierwszą zaliczkę z tytułu najmu należy odprowadzić do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który uzyskany jest przychód.
• zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych tabeli powyżej,
• zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Zaliczki miesięczne od dochodów z tytułu najmu wpłaca się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego podatnik wpłaca w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Podatnik nie wpłaca zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie i dokona zapłaty podatku.

Wypełnienie zeznania rocznego za rok 2011 przez osobę uzyskującą dochody ze stosunku pracy i przychody z najmu

Osoba uzyskująca dochody ze stosunku pracy i jednocześnie z najmu nieruchomości wypełni za rok 2011 zeznanie PIT-36(17).

W części D zeznania PIT 36 podatnik wypełnia pozycje:

• 43-przychód ze stosunku pracy wykazany przez pracodawcę w poz. 35 deklaracji PIT 11
• 44-koszty uzyskania przychodów –wykazane w pozycji 36 deklaracji PIT 11
• 45-dochód –wykazany w pozycji 37 deklaracji PIT 11
• 47-zaliczka pobrana przez płatnika- wykazana w poz. 39 deklaracji PIT 11
• 67-przychód uzyskany z najmu
• 68-koszty uzyskania przychodów dotyczące najmu
• 69-dochód = przychód-koszty

W części E zeznania PIT 36 podatnik wypełnia pozycje:

• 137-składki na ubezpieczenie społeczne –z pozycji 75 deklaracji PIT11

W części H zeznania PIT 36 podatnik wypełnia pozycje:

• 165-dochód do opodatkowania (zgodnie z instrukcją wskazaną w rubryce 165)
• 168-podstawa obliczenia podatku (zgodnie z instrukcją wskazana w rubryce 168)
• 169-od uzyskanej kwoty odejmujemy kwotę zwolnioną od podatku w wysokości 556,02 zł

W części I zeznania PIT 36 podatnik wypełnia pozycje:

• 135-strata z lat ubiegłych z tytułu najmu
• 174-składki na ubezpieczenie zdrowotne- wykazane w pozycji 77 PIT-11

Dochód, który nie będzie powodował obowiązku uiszczenia podatku wyniósł w 2011 r. 3091,00 zł.

Interaktywny formularz do wypełnienia zeznania PIT-36 znajdą Państwo na stronie:
http://www.finanse.mf.gov.pl/systemy-informatyczne/e-deklaracje/formularze