Najem okazjonalny

Ustawodawca od dnia 28.01.2010 r. wprowadził dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali możliwość zawierania umów najmu lokali mieszkalnych alternatywnych w stosunku do dotychczas zawieranych umów najmu “zwykłego”. Umowy najmu “zwykłego” regulowane są w całości przez postanowienia Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst pierwotny: Dz. U. 2001 r. Nr 71 poz. 733, tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266) oraz postanowienia Kodeksu cywilnego , natomiast stosunek najmu okazjonalnego uregulowany jest przez nowelę do ww. Ustawy, która to nowelizacja weszła w życie w dniu 28.01.2010 r.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest aktem prawnym stosunkowo restrykcyjnym wobec właścicieli wynajmujących lokale mieszkalne. Szczególnie mocno obwarowana jest możliwość rozwiązania umowy najmu “zwykłego”, a w konsekwencji eksmisji niepożądanego lokatora, natomiast postanowienia Rozdziału 2a ww. Ustawy wprowadzają możliwość łatwiejszego i znacznie szybszego usunięcia niepożądanego lokatora poprzez uniknięcie długotrwałego postępowania sądowego o eksmisję. Osoby znające realia polskiego wymiaru sprawiedliwości są świadome, iż przedmiotowe postępowania sądowe mogą toczyć się nawet przez kilka lat, a ich wynik nie jest w cale pewny, gdyż nawet w wyrokach Sądu Najwyższego w analogicznych sprawach zapadają zupełnie różne rozstrzygnięcia. W przypadku najmu okazjonalnego Sąd, przed którym zawisła sprawa o eksmisję po zbadaniu przesłanek formalnych w zakresie uznania umowy najmu za umowę najmu okazjonalnego nadaje klauzulę wykonalności, co pozwala skierować od razu do komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (eksmisyjnego).

Podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego (eksmisyjnego) stanowi tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Takim tytułem wykonawczym jest akt notarialny - zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zawierający zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego - zaopatrzony przez Sąd w klauzulę wykonalności. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności Sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia złożenia przedmiotowego wniosku. Właściciel lokalu mieszkalnego po otrzymaniu aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności jest uprawniony do złożenia do komornika wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (eksmisyjnego). Komornik prowadzący przedmiotowe postępowanie egzekucyjne (eksmisyjne) dokona eksmisji (opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego) najemcy – choć na tym etapie jest to już osoba zajmująca lokal mieszkalny bez tytułu prawnego - do lokalu mieszkalnego wskazanego przez najemcę w załączniku do umowy najmu okazjonalnego.

Poniżej przedstawione są warunki formalne, bez łącznego spełnienia których umowa najmu okazjonalnego stanie się umową najmu “zwykłego” ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami najmu “zwykłego” dla właściciela wynajmowanego lokalu mieszkalnego:

• umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego zawarta może być tylko i wyłącznie na czas oznaczony - nie dłuższy niż 10 lat – pod rygorem nieważności w formie pisemnej (również jej zmiany wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej).
• wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce swojego zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia stosunku najmu – najemcy przysługuje prawo żądania by właściciel wynajmujący lokal mieszkalny przedstawił potwierdzenie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu nie jest jedynym dokumentem regulującym stosunek najmu okazjonalnego, gdyż jako załączniki do przedmiotowej umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego występują:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego , w którym to oświadczeniu najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym przez właściciela w żądaniu o opróżnienie i wydanie mu lokalu mieszkalnego,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu , w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego. W razie utraty możliwości zamieszkania w przedmiotowym lokalu mieszkalnym najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać właścicielowi wynajmującemu lokal mieszkalny inny lokal mieszkalny w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz przedstawić oświadczenie jego właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku niedopełnienia powyższego obowiązku przez najemcę, właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia,
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu - w którym będzie mógł zamieszkać najemca w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego - o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego najemca zobowiązany jest załączyć przedmiotowe oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Podobnie jak w przypadku najmu “zwykłego” zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi lokalu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Przedmiotowa kaucja nie może jednakże przekraczać sześciokrotności (w przypadku najmu “zwykłego” dwunastokrotności) miesięcznego czynszu za dany lokal mieszkalny, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia przedmiotowej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił i nie wydał właścicielowi przedmiotowego lokalu mieszkalnego, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem – np.: notarialne poświadczenie podpisu - właściciela lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowe żądanie opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego musi zawierać:

• oznaczenie właściciela lokalu mieszkalnego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić i wydać lokal mieszkalny.

W przypadku bezskutecznego upływu powyższego terminu właściciel lokalu mieszkalnego uprawniony jest do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to akcie notarialnym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania właścicielowi lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Właściciel lokalu mieszkalnego do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności zobowiązany jest załączyć:

1. żądanie opróżnienia lokalu mieszkalnego wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
3. potwierdzenie zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce swojego zamieszkania, faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu mieszkalnego

Z powyżej przestawionego stanu faktyczno-prawnego jednoznacznie wynika, iż pomimo dodatkowych wymogów formalnych – które nie występują w przypadku najmu “zwykłego” - najem okazjonalny jest dużo bardziej praktyczny dla właściciela wynajmowanego lokalu mieszkalnego niż najem “zwykły”, a dla Skarbu Państwa zmniejszy się “szara sfera” w najmie lokali, gdyż stosunek najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszony naczelnikowi urzędu skarbowego.