Co może być kosztem uzyskania przychodu dla najmu prywatnego
Słowa kluczowe: | amortyzacja, czynsz, doradztwo podatkowe, koszt uzyskania przychodu, koszty notarialne, koszty odsetek, najem, obsługa księgowa, obsługa prawna, opłaty za media, pcc, podatek, podatek od nieruchomości, prowizja pośrednika nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, wynajem nieruchomości koszty, wyposażenie |
Definicja kosztu
Możliwość odliczania kosztów od podstawy opodatkowania w przypadku najmu rozliczanego na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozdział 4 . Ustawa nie definiuje zamkniętego katalogu kosztów, w artykule 22 p.1 tej ustawy znajduje się ogólna definicja:1. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Z kolei art. 23 tejże ustawy definiuje zamkniętą listę kosztów, które nie mogą być kosztami uzyskania przychodów dla celów podatkowych.
Podsumowując kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki poniesione w celu osiągnięcia lub utrzymania przychodów, poza tymi wymienionymi w artykule 23 .
Typowe koszty uzyskania przychodu dla najmu rozliczane w momencie ich poniesienia:
- opłaty za media, jeśli najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia
- czynsz płacony spółdzielni jeśli najemca nie jest zobowiązany do jego ponoszenia
- wszystkie opłaty za nieruchomość w okresie aktywnego poszukiwania najemcy
- przeglądy okresowe instalacji
- podatek od nieruchomości
- ubezpieczenie nieruchomości
- opłaty bankowe, pocztowe związane z obsługą najmu
- koszty obsługi prawnej
- koszty obsługi księgowej
- koszty doradztwa podatkowego
- koszty prac porządkowych
- koszty konserwacji i remontów wynajmowanych obiektów
- koszty
odsetek od kredytu bankowego, zapłacone po dniu oddania lokalu do
użytkowania (odsetki do dnia oddania do użytkowania podwyższają wartość
początkową środka trwałego)
- koszty materiałów biurowych
- koszty zakupu narzędzi
- koszty ponoszone w celu pozyskania najemcy, np. ogłoszenia, koszty pośrednika nieruchomości
- amortyzacja
- koszty wyposażenia
Kredyt
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
Podsumowując:
- spłata kapitału kredytu nie może być kosztem uzyskania przychodu
- odsetki od kredytu przed przekazaniem nieruchomości do użytkowania (np. w trakcie budowy lub remontu przed pierwszym najmem) nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, ale podnoszą wartość początkową środka trwałego do amortyzacji
- odsetki od kredytu po przekazaniu nieruchomości do użytkowania mogą być kosztem uzyskania przychodu tylko wtedy, gdy zostały faktycznie zapłacone
Amortyzacja
Kosztem uzyskania przychodu dla najmu są też odpisy amortyzacyjne zgodnie zartykułem 22 p.8 ustawy :
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o, z uwzględnieniem art. 23.
Typowe koszty podnoszące wartość początkową środka trwałego rozliczane w ramach amortyzacji:
- taksa i opłata notarialna
- koszty pośrednika nieruchomości
- PCC
- opłaty sądowe i skarbowe związane z wpisami do ksiąg wieczystych
- prowizje bankowe z kredytu hipotecznego
- koszty odsetek do dnia przekazania nieruchomości do użytkowania
- koszty remontów do dnia przekazania nieruchomości do użytkowania
Radosław Przychoda
Specjalista ds podatków z najmu prywatnego
TwójNajem.pl
Specjalista ds podatków z najmu prywatnego
TwójNajem.pl