Co może być kosztem uzyskania przychodu dla najmu prywatnego

Definicja kosztu

Możliwość odliczania kosztów od podstawy opodatkowania w przypadku najmu rozliczanego na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozdział 4 . Ustawa nie definiuje zamkniętego katalogu kosztów, w artykule 22 p.1 tej ustawy znajduje się ogólna definicja:
1. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Z kolei art. 23 tejże ustawy definiuje zamkniętą listę kosztów, które nie mogą być kosztami uzyskania przychodów dla celów podatkowych.

Podsumowując kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki poniesione w celu osiągnięcia lub utrzymania przychodów, poza tymi wymienionymi w artykule 23 .

Typowe koszty uzyskania przychodu dla najmu rozliczane w momencie ich poniesienia:

• opłaty za media, jeśli najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia
• czynsz płacony spółdzielni jeśli najemca nie jest zobowiązany do jego ponoszenia
• wszystkie opłaty za nieruchomość w okresie aktywnego poszukiwania najemcy
• przeglądy okresowe instalacji
• podatek od nieruchomości
• ubezpieczenie nieruchomości
• opłaty bankowe, pocztowe związane z obsługą najmu
• koszty obsługi prawnej
• koszty obsługi księgowej
• koszty doradztwa podatkowego
  
• koszty prac porządkowych
• koszty konserwacji i remontów wynajmowanych obiektów
• koszty odsetek od kredytu bankowego, zapłacone po dniu oddania lokalu do użytkowania (odsetki do dnia oddania do użytkowania podwyższają wartość początkową środka trwałego)
  
• koszty materiałów biurowych
• koszty zakupu narzędzi
• koszty ponoszone w celu pozyskania najemcy, np. ogłoszenia, koszty pośrednika nieruchomości
• amortyzacja
• koszty wyposażenia

Kredyt

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Podsumowując:

• spłata kapitału kredytu nie może być kosztem uzyskania przychodu
• odsetki od kredytu przed przekazaniem nieruchomości do użytkowania (np. w trakcie budowy lub remontu przed pierwszym najmem) nie stanowią kosztu uzyskania przychodu, ale podnoszą wartość początkową środka trwałego do amortyzacji
• odsetki od kredytu po przekazaniu nieruchomości do użytkowania mogą być kosztem uzyskania przychodu tylko wtedy, gdy zostały faktycznie zapłacone
  

Amortyzacja

Kosztem uzyskania przychodu dla najmu są też odpisy amortyzacyjne zgodnie z
artykułem 22 p.8 ustawy :
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o, z uwzględnieniem art. 23.

Typowe koszty podnoszące wartość początkową środka trwałego rozliczane w ramach amortyzacji:

• taksa i opłata notarialna
• koszty pośrednika nieruchomości
  
• PCC
• opłaty sądowe i skarbowe związane z wpisami do ksiąg wieczystych
  
• prowizje bankowe z kredytu hipotecznego
  
• koszty odsetek do dnia przekazania nieruchomości do użytkowania
• koszty remontów do dnia przekazania nieruchomości do użytkowania

Zasady amortyzacji szczegółowo omówione są w oddzielnych artykułach w sekcji Amortyzacja.