Kiedy amortyzacja jest kosztem

Wynajmowanie nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego (tj. nie jako działalność gospodarcza) może być opodatkowane w dwojaki sposób:

1. podatkiem dochodowym od osób fizycznych (tzw. zasady ogólne) albo
2. zryczałtowanym podatkiem dochodowym (tzw. ryczałt).

Podstawową różnicą między tymi sposobami opodatkowania jest podstawa opodatkowania. W przypadku podatku dochodowego (zasad ogólnych) podatkowi podlega dochód, a przypadku ryczałtu – przychód.

Przychodem jest kwota czynszu otrzymana od najemcy.

Dochodem jest kwota czynszu otrzymana od najemcy pomniejszona o koszty poniesione przez wynajmującego w związku z wynajmowaną nieruchomością.

Z tego powodu podatnicy, którzy wybrali opodatkowanie ryczałtem są zainteresowani zmniejszeniem przychodu do opodatkowania, natomiast ci, którzy wybrali zasady ogólne – zwiększeniem kosztów uzyskania przychodów (kosztów podatkowych). Do kosztów zmniejszających dochód zalicza się odpisy amortyzacyjne.

Amortyzacja majątku dokonywana jest na ogół przez przedsiębiorców, jednak przepisy ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) umożliwiają osobom, które wynajmują nieruchomości w ramach tzw. prywatnego najmu zaliczanie do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od tych nieruchomości (zob. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 2.04.2010 r., ITPB1/415-6b/10/PSZ ).

Amortyzacja jest jedynym sposobem na rozliczenie wydatku poniesionego na zakup nieruchomości lub budowę budynku. Ustawa o PIT ( art. 23 ust. 1 pkt 1 ) wprost zabrania zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów; do kosztów zalicza się natomiast zapłacone opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wybudowanie budynku (lokalu).

Zakaz jednorazowego rozliczenia kosztów obejmuje także wydatki poniesione na prace budowlane w lokalu (budynku) polegające na przebudowie, rozbudowie oraz modernizacji obiektu.

Poniesione koszty można rozliczyć wyłącznie w wieloletnich ratach zwanych odpisami amortyzacyjnymi. Nie dotyczy to jedynie remontu lokalu (budynku); po zakończeniu prac całość kosztów remontu można zaliczyć jednorazowo do kosztów podatkowych. Warunkiem jest posiadanie dowodu poniesienia wydatków (faktury, rachunki, przelewy, potwierdzenie przyjęcia gotówki itd.).

Jednocześnie trzeba pamiętać, że podatnik nie ma obowiązku zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

Ponadto, podatnik może w ogóle zrezygnować z amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Z treści art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wynika bowiem, że „nie podlegają amortyzacji budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu”. Z powyższego wynika zatem, że amortyzowanie budynków lub lokali mieszkalnych zależy od decyzji podjętej przez podatnika (zob. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z 19.01.2010 r., IBPBII/2/415-1034/09/AK ).