Jak poprawić rentowność najmu

Metody na poprawę i utrzymanie rentowności najmu

Kredyt

Refinansowanie

Refinansowanie polega na spłacie kredytu w obecnym banku i zaciągnięciu go na lepszych warunkach w innym banku. Operację taką warto robić, gdy mamy stary kredyt z wysoką marżą, a marże rynkowe są znacznie niższe. Bank, w którym mamy kredyt sam nie zaproponuje obniżenia marży. Jeśli zwrócimy się do niego z wnioskiem o obniżenie marży, dostaniemy albo odmowę, albo warunki znacznie gorsze od marż rynkowych. Jeśli wartość nieruchomości jest znacznie wyższa od kredytu, który pozostał nam do spłaty, możemy podnieść wysokość kredytu w nowym banku i pozyskać dodatkowe środki pieniężne na remont czy doposażenie mieszkania.

Warto pamiętać, że w przypadku refinansowania i podwyższenia kwoty kredytu, odsetki od nowego kredytu stanowią koszt uzyskania przychodu tylko w takiej części, w jakiej jest pierwotna kwota kredytu do nowej kwoty kredytu.

Jeśli obecnie zaciągnięty kredyt jest kredytem indeksowanym walutą obcą, a obecny kurs waluty jest wyższy niż w momencie zaciągnięcia kredytu, to refinansowanie z reguły będzie nieopłacalne i pozostaje nam spłacanie kredytu w obecnym banku do momentu obniżenia się kursu waluty.

Zakup waluty

Spread jest to różnica pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży waluty. Spready w banku z reguły są większe niż w kantorach. Jeśli zaciągnęliśmy w banku kredyt indeksowany walutą i spłacamy go w złotówkach, bank wylicza nam wysokość raty w złotówkach używając swoich kursów sprzedaży dla danej waluty. Oznacza to, że co miesiąc kupujemy w banku walutę po niekorzystnym dla nas kursie.

O ile kupowanie waluty w zwykłym kantorze i spłata raty w oddziale banku może być zbyt czasochłonna, to warto rozważyć kupowanie waluty w kantorze online. Tego typu kantory pozwalają zautomatyzować całą operację spłaty i oprócz czasu poświęconego jednorazowo na zmianę sposobu spłaty, nie wymaga to potem dodatkowej pracy.

Aby rozpocząć spłatę w walucie należy:

1. złożyć w swoim banku wniosek o umożliwienie spłaty w walucie,
2. założyć konto w kantorze online i zdefiniować przelewy w walucie do banku,
3. zdefiniować stałe zlecenie na przelewanie środków w złotówkach do kantoru online.

Podatek

Podatek dochodowy

Duża część osób rozliczających się ryczałtem mogłaby płacić niższy bądź zerowy podatek dochodowy z najmu, gdyby rozliczała się na zasadach ogólnych. Zgrubne porównanie wysokości podatku rozliczanego ryczałtem oraz na zasadach ogólnych można wykonać korzystając z kalkulatora podatkowego. Wysokość podatku rozliczanego na zasadach ogólnych zależy w dużej mierze od kosztów podatkowych, które jesteśmy w stanie wykazać. Przykładowe koszty, które mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu wymienione są w artykule: Co może być kosztem uzyskania przychodu dla najmu prywatnego .

Jeśli posiadamy głównie nowe nieruchomości kupione za gotówkę i posiadamy zdolność kredytową, może się okazać, że zakup na kredyt kolejnego odpowiednio dobranego mieszkania spowoduje, że będziemy mieć jednocześnie dodatkowy przychód z najmu jak i niższe podatki niż bez tego mieszkania. Przypadek taki został omówiony w artykule: Ryczałt czy ogólne? Wybór formy opodatkowania najmu w przykładach. .

Podatek VAT

Jeśli planujemy wynająć lokal użytkowy firmie, która jest czynnym podatnikiem VAT, warto rozważyć rejestrację jako czynny podatnik VAT ze względu na:

• możliwość odliczenia VAT od kwoty zakupu nieruchomości w przypadku jej zakupu od dewelopera,
• możliwość odliczenia VAT od wydatków na wyposażenie, materiały, usługi remontowe, wykończeniowe, itp.,
• możliwość refaktur dla opłat za nieruchomość, dzięki czemu najemca będzie mógł odliczyć od nich VAT i najem będzie dla niego korzystniejszy podatkowo.
  

Podatek od nieruchomości

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od jej przeznaczenia. Jeśli w nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, zostanie naliczony znacznie wyższy podatek od nieruchomości. Podatek ten z definicji obciąża właściciela nieruchomości. Jeśli wynajmujemy mieszkanie lub dom firmie, która zamierza tam prowadzić działalność gospodarczą, warto w umowie najmu wprowadzić zapis, że pokrywa ona kwotę podatku od nieruchomości. Jeśli lokal wynajmujemy osobie fizycznej na cele mieszkalne, warto do umowy dodać zapis, że najem tego lokalu jest na cele mieszkalne, a jeśli zarejestruje ona tam działalność gospodarczą, będzie zobowiązana do pokrycia dodatkowej kwoty w podatku od nieruchomości.

Ubezpieczenia

Ubezpieczenie nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości jest ubezpieczeniem, które warto wykupić bez względu na to, czy jest ono wymagane przez bank jako zabezpieczenie kredytu czy też nie. Posiadając ubezpieczenie nieruchomości w przypadku zalania bądź pożaru nie poniesiemy wysokich strat finansowych. Na rynku jest duża oferta ubezpieczeń i warto zweryfikować, czy te oferty nie są tańsze niż nasze obecne ubezpieczenie.

Likwidacja szkód

W przypadku wystąpienia szkody, np. zalania, likwidator szkody dokonuje oględzin i proponuje wycenę szkody. Standardem wśród likwidatorów szkód jest minimalna wycena szkody, która nie pozwala na pokrycie wszystkich kosztów. Możemy jednak ustalić z likwidatorem, że rozliczamy się na podstawie faktycznie poniesionych kosztów po wykonaniu remontu - na podstawie faktur i rachunków. Jeśli chcemy jednak sami dokonać remontu, możemy się nie zgodzić z wyceną likwidatora i złożyć wniosek o ponowną wycenę. Wniosek o powtórną wycenę można złożyć więcej niż jeden raz. Po powtórnych wycenach często dostajemy kwotę, która pokrywa nam koszty remontu z nawiązką.

Pustostany

Pustostan jest to niewynajęta nieruchomość, przydarza się to najczęściej wtedy, gdy remontujemy nieruchomość lub poszukujemy nowego najemcy. Pustostany istotnie wpływają na rentowność najmu, bo w każdym miesiącu pustostanu tracimy 1/12 potencjalnego rocznego przychodu.

Remonty

Warto maksymalnie skracać okresy remontów, opłacać się może nawet wynajęcie droższej ekipy remontowej, by wcześniej zakończyć prace. Planując remont warto zorganizować wszystkie potrzebne zasoby i ekipy remontowe, by prace rozpoczęły się jak najszybciej. Poszukiwanie najemcy i pokazywanie nieruchomości może się rozpocząć jeszcze w trakcie trwania remontu.

Umowa

W przypadku umów na czas nieokreślony w umowie warto zawrzeć okres wypowiedzenia na tyle długi, byśmy zdążyli znaleźć kolejnego najemcę bez okresu przerwy pomiędzy oboma umowami najmu. Dla najmu na cele mieszkalne powinny być to przynajmniej 2 miesiące. W umowie należy też zawrzeć zapis, że w okresie wypowiedzenia lokal może być pokazywany nowym najemcom.

Ogłoszenie

W momencie, gdy zmieniają się najemcy warto mieć przygotowane wcześniej zdjęcia lokalu. Na zdjęciach robionych na szybko w momencie, gdy wyprowadzają się obecni najemcy, mogą być widoczne ich prywatne rzeczy, lokal może też nie być wystarczająco posprzątany. Jeśli dysponujemy zdjęciami przygotowanymi wcześniej, możemy od razu po otrzymaniu wypowiedzenia wystawić ogłoszenie wynajmu w internecie.

Wystawiając ogłoszenie warto pamiętać, że obniżenie ceny nieznacznie poniżej ceny rynkowej spowoduje większe zainteresowanie ogłoszeniem oraz może pozwolić nam uniknąć pustostanów. Wynajem nieruchomości na 12 miesięcy z niższą ceną często daje większy przychód niż wynajem na 11 miesięcy z wyższą.

Rozliczenia z najemcą

Bieżące opłaty za nieruchomość

W niedokładnych rozliczeniach z najemcą może być stratny albo wynajmujący albo najemca. Z reguły jest to jednak wynajmujący, bo nie ma on czasu dokładnie wszystkiego wyliczać. Najemca za to bardziej skrupulatnie liczy koszty i pilnuje, by nie płacić więcej niż musi. Dodatkowo część należnych opłat pojawia się z opóźnieniem w postaci rozliczenia prognoz i niedopłat.

Aby zminimalizować koszty niedokładnych bieżących rozliczeń można:

• przepisać liczniki na najemcę, by płacił zgodnie ze zużyciem,
• skorzystać z gotowego oprogramowania lub opracować arkusze kalkulacyjne, które automatyzują bieżące rozliczenia,
• rozliczać opłaty zaliczkowo, a następnie rozliczyć je raz na koniec okresu najmu.

Większą uwagę należy zwrócić na rozliczenia z najemcą, gdy najem kończy się w okresie zimowym, gdyż najemca może mieć wysokie niedopłaty związane z ogrzewaniem. Można się porozumieć z najemcą, że zatrzymujemy część kaucji na poczet potencjalnych niedopłat, a potem, gdy otrzymamy rozliczenie od zarządcy wspólnoty, przyślemy mu resztę kwoty.

Drobne naprawy

Zgodnie z art. 681 kodeksu cywilnego : Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. 

Warto o tym pamiętać w przypadku drobnych awarii hydraulicznych typu naprawa kranu czy wężyków doprowadzających wodę i zaproponować najemcy całościowe lub częściowe pokrycie tych kosztów.

Przekazanie i odbiór lokalu

Warto opracować sobie protokół zdawczo-odbiorczy, który bardzo szczegółowo opisuje stan lokalu jak i wyposażenia. Taki protokół w momencie przekazywania lokalu najemcy można dodatkowo uzupełnić o zdjęcia lokalu na płycie CD, którą możemy podpisać i dołączyć do protokołu. Przy odbiorze lokalu należy sporządzić szczegółowe zestawienie wykrytych uszczerbków w lokalu i usterek w wyposażeniu, następnie je odliczyć z kaucji. Warto sprawdzić działanie różnych sprzętów RTV/AGD, bo może się okazać, że wizualnie wszystko wygląda dobrze, ale niektóre urządzenia nie działają poprawnie.

W umowie warto także zapisać, by oddawany lokal był posprzątany, a jeśli nie będzie w momencie odbioru, to najemca zostanie obciążony kosztami ekipy sprzątającej.

Nierzetelni najemcy

Warto dokładnie weryfikować najemców przed podpisaniem umowy, bo najemca, który nie płaci za lokal, drastycznie obniża rentowność. Nie dość że ponosimy koszty utrzymania lokalu, to jeszcze nie można go wynająć innej osobie. Weryfikacja ta może polegać na przedstawieniu zaświadczenia z zakładu pracy o zatrudnieniu i wysokości zarobków czy zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczych wraz z ostatnim rozliczeniem PIT.

Nie jest prosto przeprowadzić taką weryfikację, bo większość najemców nie jest jeszcze przyzwyczajona do tego typu praktyk. Wykonywanie takiej weryfikacji pozwala jednak uniknąć potencjalnych nierzetelnych najemców. Czym więcej wynajmujących będzie wykonywać taką weryfikację, tym szybciej stanie się ona standardem w branży i najemcy przyzwyczają się, że na podpisanie umowy najmu muszą przynieść dokumenty potwierdzające dochody.