Wartość początkowa środka trwałego

Ponieważ amortyzacja jest stopniowym, ratalnym rozliczaniem wydatku na nabycie lub wytworzenie środka trwałego podstawą odpisów jest suma wszystkich poniesionych na ten cel wydatków. Nosi ona nazwę wartości początkowej. Ustala się ją w sposób właściwy dla konkretnego sposobu nabycia (zakup, budowa, darowizna, aport itd.). Jeżeli nieruchomość jest remontowana to cała wartość remontu (materiałów i wykonawców) zostanie wliczona do wartości początkowej, ale wyłącznie pod warunkiem, że prace są wykonywane przed wprowadzeniem obiektu do ewidencji środków trwałych.

Odpłatne nabycie

W przypadku odpłatnego nabycia środka trwałego jego wartość początkowa odpowiada cenie nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o PIT na cenę nabycia składa się:

1. kwota należna od nabywcy (cena brutto tj. z VAT albo cena netto – po odliczeniu VAT; patrz Podatek VAT);
2. koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania nabytej rzeczy (prawa) do używania; ustawa wymienia tu takie wydatki jak opłata notarialna, sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje;
3. odsetki od kredytu lub pożyczki naliczone do dnia wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Zakup na raty nie ma żadnego wpływu na ustalenie wartości początkowej. Jeżeli raty są oprocentowane, odsetki naliczone do dnia przyjęcia środka trwałego do używania zwiększają wartość początkową.

Przy zakupie zabudowanej nieruchomości zawsze są przynamniej dwa środki trwałe: grunt i budynek. W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budowlą, należy odrębnie ustalić cenę nabycia gruntu, a odrębnie cenę nabycia obiektu budowlanego (obiektów budowlanych). Grunt i prawo użytkowania wieczystego nie podlegają bowiem amortyzacji. Jeżeli w umowie podana jest cena nabycia w łącznej kwocie (budynek i grunt), nabywca powinien ustalić cenę nabycia poszczególnych składników w odpowiedniej proporcji. Nie wolno szacować ceny nabycia gruntu (np. przy pomocy rzeczoznawcy). Cena nabycia zawsze jest ujawniona w akcie notarialnym. Jedyne co podatnik może oszacować w takiej sytuacji, to proporcjonalny udział wartości gruntu w cenie ogólnej. Wartość tę ustala się zawsze na dzień transakcji, a nie na dzień wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Przepisy podatkowe nie dają żadnej wskazówki, w jaki sposób należy ustalić tę proporcję.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana kilkoma obiektami np. dwa budynki, budynek i parking – należy wycenić wartość każdego obiektu inwentarzowego osobno.

Jeżeli natomiast na nieruchomości stoi jedne budynek otoczony np. podjazdem i ogrodzeniem, podatnik może podjąć decyzję o wspólnej amortyzacji wszystkich obiektów tzn. budynku ogrodzenia i podjazdu. Oznacza to, że w ewidencji widnieje tylko jeden obiekt – budynek – o wartości początkowej ustalonej jako łączna wartość wszystkich obiektów budowlanych. Stosuje się wtedy stawkę amortyzacyjna właściwa dla budynku.

Te same rozważania dotyczą nabycia lokalu i części nieruchomości wspólnej; podlegają amortyzacji jako jeden środek trwały.

Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, nabywca ponosi takie koszty pozyskania środków finansowych jak: opłata manipulacyjna, opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego, prowizja bankowa, opłata za wycenę nieruchomości dokonywana na potrzeby rozpatrzenia wniosku kredytowego, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu do księgi wieczystej hipoteki ustanowionej na rzecz banku. Są to koszty ponoszone w związku z nabyciem nieruchomości i powinny powiększać jej cenę nabycia będąca podstawą odpisów amortyzacyjnych. Podobnie jest w przypadku opłaty sądowej; do wartości początkowej zaliczamy opłaty za wpis do księgi wieczystej hipoteki oraz wpis nabywcy jako nowego właściciela.

Pozostała część artykułu dostępna jest po zalogowaniu tylko dla osób z opłaconym abonamentem.

W pozostałej części:

• Podatek VAT
• Nieodpłatne nabycie
• Udział w nieruchomości
• Część nieruchomości
• Koszt wytworzenia
• Nakłady ponoszone na nieruchomość przed wprowadzeniem do ewidencji
• Odsetki
• Metoda uproszczona
• Wycena
• Wartość początkowa po zmianie źródła przychodów
• Wartość początkowa po przekazaniu środka trwałego małżonkowi
• Podwyższenie wartości początkowej – ulepszenie środka trwałego
• Ulepszenie lokalu spółdzielczego